相続財産を遺言や遺産分割協議に基づいて配分する場合、預貯金であれば解約して金銭で分けるのが一般的ですが、不動産の場合は登記が必要となり、これを一般に「相続登記」と呼んでいます。
遺産分割協議の場合は「相続」を登記原因として登記しますが、遺言の場合は遺言書への表現によって申請者・登記手続き・必要書類・費用などが異なります。
遺言書の書き方次第では、手間や費用だけにとどまらず、相続人の協力が得られずに登記できない場合もありますので、注意が必要です。
相続で不動産を取得するケースには、
後者には、子どものいない方がご自宅を相続人でない親族や知人へ遺贈する場合や、非営利団体へ遺贈する場合などがあります。
遺贈による権利取得を第三者に対抗するためには登記が必要になります。
この登記は、不動産の所有権を被相続人名義から受遺者名義へ変更する登記です。
ここでは、遺贈による所有権移転登記のことを仮に「遺贈登記」と呼ぶことにします。
これまでは、相続登記には（遺贈登記にも）義務や期限がなく、正しく登記がなされずに所有者不明の土地が増加して、公共工事や災害復興などの妨げになるなど社会問題化しています。
そこで、不動産登記法が改正され、相続登記（および遺贈登記）が2024年4月1日から義務化されます。
相続により所有権の取得を知った日から3年以内に登記することが必要となり、これを怠ると10万円以下の過料が課せられます。
遺贈登記は、登記権利者（受遺者）と登記義務者（遺言執行者または相続人全員）が共同申請します。
遺言で遺言執行者が指定されているときは遺言執行者が遺贈義務者となりますが、遺言執行者がいない場合は相続人が遺贈義務者となります。
つまり、遺言執行者がいないと遺贈登記の申請に相続人全員の協力が必要になるのです。
遺言で法定相続人へ財産配分するときには、一般的に「相続させる」と書きます。
相続法改正（2019年7月1日施行）前は「相続させる旨の遺言」で不動産の所有権を取得した相続人は、単独で相続登記ができ、遺言執行者は登記の権利も義務もないとされていました。
これが、相続法改正後は「相続させる旨の遺言」（特定財産承継遺言）があったとき、遺言執行者はその相続人が対抗要件を備えるために必要な行為（登記）をすることができるとされ、遺言執行者が単独で登記申請できることとなりました。
相続登記と遺贈登記では、主に「登記原因」と「登録免許税」に違いがあります。
まず、登記申請書に記載する登記原因ですが、遺言書への書き方が
① 相続人に相続させる
② 相続人に遺贈する
③ 相続人以外に相続させる（通常はない）
④ 相続人以外に遺贈する
の４パターンあり、それぞれ以下のようになります。
| 相続させる | 遺贈する | |
|---|---|---|
| 相続人に | ①相続 | ②遺贈 |
| 相続人以外に | ③遺贈（通常はない） | ④遺贈 |
①と②はどちらも相続人が不動産を取得することは同じですが、①は遺言執行者または当該相続人が単独で登記申請できます。
②は受遺者である当該相続人と遺言執行者（または相続人全員）との共同申請が必要になります。
次に登録免許税ですが、これも同様に４パターンあります（通常③はない）。
登記原因の場合と取扱いが異なるのは、遺言書への書き方よりも、相続人かそれ以外かの実質で判断している点です。
| 相続させる | 遺贈する | |
|---|---|---|
| 相続人に | ①1000分の4 | ②1000分の4 |
| 相続人以外に | ③1000分の20（通常はない） | ④1000分の20 |
但し②の場合は、受遺者が相続人であることの証明書（戸籍謄本等）を提出する必要があります。
遺贈登記は受遺者と遺言執行者（または相続人全員）で共同申請しますが、遺言執行者がいる場合といない場合で手続きに必要な書類（登記申請書への添付書類）が異なります。
１．登記原因証明情報
・遺言書
・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本（除籍謄本）２．遺言者の住民票除票（または戸籍の附票）
３．登記済権利証（または登記識別情報）
４．遺言執行者の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
５．受遺者の住民票（または戸籍の附票）
６．固定資産評価証明書（申請する年度のもの）
７．代理権限証明情報
・遺言により遺言執行者を指定した場合：上記Aの書類
・家庭裁判所が遺言執行者を選任した場合：審判書
・受遺者および遺言執行者から司法書士への委任状
１．登記原因証明情報
・遺言書
・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本（除籍謄本）
２．遺言者の住民票除票（または戸籍の附票）
３．登記済権利証（または登記識別情報）
４．相続人全員の戸籍謄本
５．相続人全員の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
６．受遺者の住民票（または戸籍の附票）
７．固定資産評価証明書（申請する年度のもの）
８．代理権限証明情報
・受遺者および相続人全員から司法書士への委任状
遺贈登記にかかる費用には、登録免許税の他に、費用（戸籍謄本・印鑑証明書・住民票など）と司法書士への報酬があります。
もちろん、受遺者が自ら登記申請しても良いのですが、遺贈登記の手続きは繁雑で必要書類も多いため、登記のプロである司法書士に任せるのが無難でしょう。
不動産の数や状況によって異なりますが、実費は数千円〜1万円程度、司法書士への報酬は10万円前後が一般的なようです。
遺言執行者がいない場合、遺贈登記の申請に相続人全員の協力が必要になります。
相続人のうち一人でも登記に協力しない場合、行方不明の場合、認知症などで意思能力がない場合は、登記できなくなってしまいます。
それを回避する方法として、家庭裁判所へ遺言執行者選任の申立をすることにより、遺言執行者がいる状態にすることができます。
ただし、申立書に希望の遺言執行者を記載することはできますが、希望どおりに選任されるとは限りません。
不動産を遺贈したい場合は、遺言書に信頼できる遺言執行者を指定しておくことが大切です。
この記事を書いた人
齋藤 弘道（さいとう ひろみち）
＜プロフィール＞
遺贈寄附推進機構 代表取締役
全国レガシーギフト協会 理事
信託銀行にて1500件以上の相続トラブルと1万件以上の遺言の受託審査に対応。
遺贈寄付の希望者の意思が実現されない課題を解決するため、2014年に弁護士・税理士らとともに勉強会を立ち上げた（後の全国レガシーギフト協会）。
2018年に遺贈寄附推進機構株式会社を設立。
日本初の「遺言代用信託による寄付」を金融機関と共同開発。
