国土交通省の調査によれば、所有者が不明の土地の割合は約20%、、九州よりも広い面積です。
所有者がわからなくなる原因には、相続において
というケースが多いようです。
所有者が不明の土地は、売却や管理が困難なだけでなく、土地区画整理事業や市街地再開発事業などの公共事業の妨げになっています。
その解決方法の一つとして期待されている「相続土地国庫帰属法」についてお伝えします。
「相続土地国庫帰属法」は、「相続した土地が国に召し上げられる」ような響きが感じられますが、もちろん、強制的に国が土地を奪い取る法律ではありません。
相続により、相続人が望んでもいないのに土地を所有するケースが一定の割合であります。
このような土地の管理負担を軽減する必要があり、これに対応する法律です。
正式名称は「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」といいます。
2021年4月に成立、公布されました。
相続等（遺産分割協議や遺言など）により取得した土地の所有権を国庫に帰属させるように法務大臣へ承認を申請する制度です。
2023年4月27日から施行されます。
所有者不明土地の発生を抑制するため。所有者不明土地問題には、「相続登記の義務化」「遺産分割を促進する民法改正（特別受益と寄与分の期間制限）」とともに「相続土地国庫帰属法」で予防を目指しています。
ヒト：相続等により土地の所有権を取得した土地所有者です。
「相続等」は「相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る）」と定義されていますので、申請できるのは相続人に限られます。
モノ：「そもそも申請できない土地」と「申請できても状況によって承認されない土地」に分かれます。
詳しくは後で整理します。
カネ：審査の手数料と「負担金」を納付します。タダで引き取ってもらえるわけではありません。
この「負担金」は10年分の管理費相当額なのですが、具体的な基準は定められていません。
ただ、「原野で20万円、200㎡の住宅地で80万円程度」という目安が示されています。
この法律の第5条に、
法務大臣は、承認申請に係る土地が次の各号のいずれにも該当しないと認めるときは、その土地の所有権の国庫への帰属についての承認をしなければならない。
とあります。
つまり、「ヒト」「モノ」「カネ」の条件を満たしていれば、国庫帰属の申請は必ず承認されるのです。
行政庁（法務大臣）に裁量の余地はないのです。相続人（ヒト）と負担金（カネ）の条件は比較的クリアできそうなので、あとは土地（モノ）の条件だけです。
ではモノの条件を見てみましょう。
「以下のいずれにも該当しない」ことが条件です。
逆に、どれにも該当しなければ条件クリアです。「ブラックリスト方式」などと言われています。
これらの条件に一つでも該当した場合は、国に引き取ってもらえないのですが、諦める前に承認される可能性や他の方法で解決できないか考えてみましょう。
建物を取り壊すことで条件をクリアします。
ただし、取り壊し費用が多額なときは、そのまま所有している方が良いという判断もあるでしょう。
債務を返済して抵当権を抹消できれば良いのですが、別の不動産に抵当権を付け替えるように債権者と交渉する方法もあります。
隣地や道路との境界を確定するように隣地所有者と交渉します。
できれば相続が発生する前に境界確定しておくことが、国庫帰属だけでなく、売買などの選択肢を広げることになります。
法定相続人が全員相続放棄し、誰も相続人がいない状態になれば、相続財産清算人を経て、最終的には国庫帰属することになります。
しかし、清算人に引き継ぐまで「保存」義務が残る可能性があります。
また、相続放棄の場合、特定の財産（不要な土地など）だけを放棄することはできず、相続人としての地位を失うことになります。
管理処分が不適格でない場合は物納できる可能性があります、しかし、そもそも物納の制度は、相続税を金銭で納付できず、さらに延納でも納付できない場合に初めて認められるものなので、申請できる条件が限られます。
行政やNPO法人などが仲介役となって、新たな利用者に引き継ぐ方法です。
自分がいらない土地を誰かが利用する可能性は高くはありませんが、マッチングできれば良い方法です。
相続発生前に生前贈与や売却、非営利団体への寄付などで手放す方法です。
これもマッチング次第でしょう。
相続発生後に承継する相手を探すより時間がありますので、引き継ぐ相手が見つかる可能性が高くなるメリットがあります。
相続土地国庫帰属法は、所有者不明土地問題の発生を抑制する最終手段にはなり得ますが、できるだけ相続が発生する前に処分方法を検討し、準備するのが良いでしょう。
この記事を書いた人
齋藤 弘道（さいとう ひろみち）
＜プロフィール＞
遺贈寄附推進機構 代表取締役
全国レガシーギフト協会 理事
信託銀行にて1500件以上の相続トラブルと1万件以上の遺言の受託審査に対応。
遺贈寄付の希望者の意思が実現されない課題を解決するため、2014年に弁護士・税理士らとともに勉強会を立ち上げた（後の全国レガシーギフト協会）。
2018年に遺贈寄附推進機構株式会社を設立。
日本初の「遺言代用信託による寄付」を金融機関と共同開発。
