高額取引で手続きも複雑なことから、不動産売却はトラブルが起こりやすいと言われます。
とはいえ、思い入れのある大切な家の売却でもめ事になるのは避けたいところですよね。
今回は、トラブルを未然に防ぐため、「家の売却で絶対してはいけないNG行為」を5つ紹介します。
親の病気や高齢を機に売却を検討する人は、「病状が悪化する前に急がないと」と焦ったり、「実家はボロいから安値でも仕方がない」と弱気になったりしがちです。売主である親が認知症や意識不明状態になれば売却自体難しくなりますし、家の老朽化が進む前に売却を急ぐのは悪いことではありません。避けるべきなのは、焦ったり弱気になったりした結果、悪質な業者と契約してしまうことです。
病気や高齢の親のために子どもが古い実家の代理売却を相談すると、業者によっては判断を執拗に急かしてくることがあります。
「親の判断能力がある今が売り時です」などと言って契約を急かし、売却活動を開始して1か月後には「この価格では売れませんね。値下げしましょう」と提案してくるのです。
売主は早く売りたいため、業者の言葉を聞くと、余計に焦ったり弱気になったりします。
その結果、相場よりも低い価格で売却してしまうケースは少なくありません。
しかし、たとえ築50年のボロい実家でも、1人でも買いたい人がいれば不動産売却は成立するものです。
業者の役割はそのたった1人の買主を見つけることで、売主を急かすことではありません。
焦ってしまうと判断を見誤ることがあるため、業者に何を言われても「貴社の売り方の工夫は？」と聞いてみてください。
重要なのは、古い物件でも売り方を工夫して売却した実績があるかどうかです。
「これぐらいの傷であればバレないだろう」
「バレても、気付かなかったフリをすればいい」
と、家の不具合や不利な情報を隠して売却する行為は絶対にやめましょう。
なぜなら中古物件の売却において、売却した家の不具合や不備の責任は売主が負うものとされているからです。
不動産業統計集でも、売買取引における紛争原因の1位は「売買契約時の重要事項説明等に関する内容(不告知も含む)」となっています。トラブルを未然に防ぐためには、いかに説明責任を果たすかが重要です。
売却した家に不具合や不備があれば、売主はその事実を知らなくても責任を負うことになります。
これは中古住宅の売却において売主に生じる「契約不適合責任」で、売買契約時に隠していた情報等が後から発覚した場合、買主は売主に対して売買契約の解除や不具合の修繕等を求めることができるとされています。
したがって売買契約を結ぶ際、売主は買主に対して、不具合や不備、不利な情報があればすべて説明しなければなりません。
そのため、売却前には改めて不具合等がないかを確認してください。
なお、予算に余裕があればインスペクション(住宅診断)を実施し、第三者である建築士に物件の状況を見てもらう方法もあります。
インスペクション自体は義務ではありませんが、買主にとっては一つの安心材料になるため、売却活動が有利になる可能性もあります。
不動産売却において、土地の面積や形状、境界線を明らかにする土地の確定測量は売主の義務ではありません。しかし測量を省くと正確な面積がわかず、正しい査定額を知ることができなくなります。
また、隣接する土地との境目があいまいだと隣人トラブルになる恐れがあるため、買主から購入を敬遠される可能性があります。
測量をケチるとトラブルを誘発したり、売却確率が下がったりする可能性があるため、土地の確定測量は必ず行いましょう。
土地の測量をケチる人は「お隣さんは良い人だし、土地の境界線でトラブルになることはないはず」と思っているかもしれません。
しかし、売主にとってはよく知る隣人でも、買主にとっては何も知らない赤の他人です。
「自宅の敷地だと思って自家用車を停めていたら、お隣さんからクレームが入った」
「庭に桜の木を植えたら、お隣さんから敷地内に木の枝が侵入していると言われた」
など、隣人トラブルはよく見聞きする話です。
買主が慎重になるのは当然でしょう。
また、運良く測量無しの物件で買い手が見つかったとしても、将来的に買主が隣人とトラブルになった場合は「隣地との関係に問題があることを知らされていなかった」として、買主から売買契約の解除を求められる可能性もあります。
将来的な隣人トラブルは売主にとってのトラブルにもなるため、土地の確定測量代をケチるのはやめましょう。
古い家屋の解体を伴う売却では、不動産会社が解体業者を紹介してくれることがあります。
ここで「家の解体なんてどの業者に頼んでも変わらないだろう」と、丸投げで依頼するのはやめましょう。
解体工事は請け負う業者によって対応できる内容や費用が異なるため、必ず複数の業者で相見積もりを取るようにしてください。
建物の解体費用は建物の構造や広さだけではなく、建物の立地条件や廃棄物の量、付随工事の有無などによって変わります。
たとば、住宅密集地にある建物の解体では大きな重機を現場に入れにくく、ある程度手作業で解体を進めなければなりません。
同じ面積の建物を解体する工事でも、人件費がかかればその分、解体費用の総額は高くなります。
さまざまな要素で解体にかかる費用は変わってくるため、業者選びの際は見積もりの内訳を見て、作業ごとの費用が明記されているかどうかを確認してください。
また、解体工事が始まると近隣から騒音に対するクレームが入ることも考えられます。
丁寧な対応で近隣住民と円滑にコミュニケーションを取れる業者を選ぶことが、トラブルを防ぐことに繋がります。
売却時の引っ越し業者選びも重要なポイントです。
引っ越しの際は相見積もりを取り、少しでも安い業者に依頼しようと思う人が少なくありません。
しかし、いくら引っ越し料金が安くても、ずさんな作業を行う業者に当たると、家具や物件に傷を付けられる可能性があります。
物件に傷が付くと買主との関係にも影響するため、作業内容やトラブル対応もふまえて業者を選ぶことが大切です。
引っ越し業者が物件や家具を破損させた時の対応は、原則として引っ越し契約時の約款に従うことになります。引っ越し契約時に業者から渡される約款には、必ず目を通しておきましょう。
特に重要になるのが、物件や家具の破損対応期間です。
たとえば、現在多くの引っ越し業者が使用している国の標準引越運送約款では、破損に対する損害賠償を請求できる期間は「引っ越し荷物を受け取った日から3か月以内」となっています。
引っ越し時に業者が付けた床の傷に誰も気付かず、買主が入居してから傷を見つけた場合、3か月を過ぎていると引っ越し業者に補修対応を依頼できないということです。
このようなトラブルを防ぐためにも、業者に関する口コミや作業内容、引っ越し人員の数などを確認したうえで、対応が丁寧な業者を選ぶようにしてください。
出典：標準引越運送約款
不動産売却は売って終わりではなく、売った後のトラブルが多い取引です。
不動産会社から解体業者、引っ越し業者に至るまで、関わる業者選びは慎重に行いましょう。
ただ、中には親の病気や高齢等を理由に、急いで売却する人もいるでしょう。
急ぐのは悪いことではありませんが、焦ったり弱気になったりしがちです。
急いでいる中でも冷静な判断を心がけましょう。
記事監修
〈プロフィール〉
株式会社みなと相続コンシェル 代表取締役
1級ファイナンシャルプランニング技能士。CFP。
証券会社でのプライベート・バンキング業務を経て、2006年にIFAとして独立。
富裕層顧客の不動産や金融資産の売買・管理から相続・事業承継までを一貫して担当。
収益不動産の売買や管理などの国内外の不動産はもちろんのこと、金融商品から太陽光まで幅広く投資に精通。
顧客の取引に携わりながら自身も積極的に投資を実践し、売買を中心とした自宅転居回数は18回に及ぶ。
2018年に株式会社みなと相続コンシェルを設立し、相続領域を起点としたサービスを提供中。
〈プロフィール〉
株式会社みなと相続コンシェル 代理人売却担当
宅地建物取引士
不動産会社にて仲介業務・不動産管理業務を担当した経験を活かし、株式会社みなと相続コンシェルにて相続不動産のコンサルティングを担当。
首都圏から地方まで数多くの不動産取引に携わり、お客様と不動産の現場を円滑につなぐ。
思い入れのある大切な不動産やお悩みの不動産など、不動産にはひとつとして同じものはありません。
代理人としてお客様の立場に立ってお手伝いさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
「親の施設入居が決まり、早く売却したいが業者選びで悩んでしまう」という場合は、みなと相続コンシェルの「代理人売却サービス」をご利用ください。代理人売却サービスとは、みなと相続コンシェルが売主の代理人となり、複数の不動産会社と代わりに交渉するサービスです。
急いでいる人でも、代理人売却であれば複数の不動産会社と交渉して積極的に販売活動を行えるため、より高値での売却が期待できます。もちろん、売主様に別途手数料がかかることもありません。
代理人として不動産会社とやり取りを行うのは、経験豊富なスタッフです。お急ぎの人や交渉の時間がない人、初めての売却で不安がある人も、安心してご相談ください。
